Karena KPR sifatnya adalah kredit, maka selain cicilan utang pokok, ada bunga yang harus dibayarkan oleh nasabah. Menurut data Suku Bunga Dasar Kredit yang diterbitkan oleh Otoritas Jasa Keuangan (OJK), per bulan Agustus tahun 2022 ini, kisaran bunga KPR yang ditetapkan oleh bank-bank di Indonesia adalah antara 7-10%.

Dalam KPR, ada beberapa sistem bunga yang diterapkan. Jenis bunga ini juga berpengaruh pada besarnya cicilan yang harus kamu bayar. Artikel ini akan mengupas tuntas tentang bunga KPR agar kamu tidak bingung lagi.

Baca juga: Panduan Lengkap KPR

Apa Perbedaan Bunga dan Suku Bunga?

Bunga merupakan imbal jasa terhadap pinjaman dana yang diberikan. Sementara itu, persentase pokok utang yang dibayarkan untuk imbal jasa selama periode tertentu disebut dengan suku bunga.

Dalam dunia finansial dan perbankan, ada istilah SBDK (Suku Bunga Dasar Kredit) yang menjadi acuan dasar dalam penetapan bunga yang dikenakan bank pada nasabah. Karena sifatnya adalah suku bunga dasar, nilainya tidak selalu sama dengan SBDK.

Sebab dalam SBDK belum ada penghitungan terhadap komponen estimasi premi risiko. Estimasi premi risiko nilainya tergantung dari penilaian bank pada risiko (prospek pelunasan kredit) dari setiap nasabah. Kalau SBDK sudah dijumlahkan dengan premi risiko, maka akan dihasilkan suku bunga kredit yang dikenakan pada nasabah (disebut sebagai lending rate). Nilainya bisa saja lebih besar dari SBDK yang berlaku.

Jadi bisa disimpulkan bahwa SBDK merupakan bunga terkecil yang ditetapkan oleh bank untuk dasar penetapan suku bunga kredit. Saat ini Bank Indonesia baru mewajibkan SBDK untuk beberapa sektor kredit seperti kredit korporasi, kredit ritel dan kredit konsumsi termasuk KPR.

Jenis-jenis Bunga KPR di Indonesia

Di Indonesia, ada 5 jenis bunga yang dikenakan bank kepada nasabah yakni:

1. Suku Bunga Tetap (fixed)

Suku bunga tetap atau fixed adalah suku bunga yang bersifat tetap dan tidak berubah sampai jangka waktu atau sampai dengan tanggal jatuh tempo (selama jangka waktu kredit). Contohnya adalah bunga KPR Rumah Murah atau Rumah Bersubsidi yang menerapkan suku bunga tetap.

2. Suku Bunga Mengambang (floating)

Suku bunga mengambang adalah suku bunga yang selalu berubah mengikuti suku bunga di pasaran. Jika suku bunga di pasaran naik, maka suku bunganya juga ikut naik, begitupun sebaliknya. Contohnya adalah suku bunga KPR untuk periode tertentu. Misalnya untuk dua tahun pertama diberlakukan suku bunga tetap, namun periode selanjutnya menggunakan suku bunga mengambang.

3. Suku Bunga Flat

Suku bunga flat adalah suku bunga yang penghitungannya mengacu pada jumlah pokok pinjaman di awal untuk setiap periode cicilan. Penghitungannya sangat sederhana dibandingkan dengan suku bunga lainnya, sehingga umumnya digunakan untuk kredit jangka pendek untuk barang-barang konsumsi seperti handphone, peralatan rumah tangga, motor atau Kredit Tanpa Agunan (KTA)

4. Suku Bunga Efektif

Suku bunga efektif adalah suku bunga yang diperhitungkan dari sisa jumlah pokok pinjaman setiap bulan seiring dengan menyusutnya utang yang sudah dibayarkan. Artinya semakin sedikit pokok pinjaman, semakin sedikit juga suku bunga yang harus dibayarkan. Suku bunga efektif dianggap lebih adil bagi nasabah dibandingkan dengan menggunakan suku bunga flat. Pasalnya suku bunga flat hanya berdasarkan jumlah awal pokok pinjaman saja.

5. Suku Bunga Anuitas

Metode ini mengatur jumlah angsuran pokok ditambah angsuran bunga yang dibayar agar sama setiap bulan. Dalam perhitungan anuitas, porsi bunga pada masa awal sangat besar sedangkan porsi angsuran pokok sangat kecil. Mendekati berakhirnya masa kredit, keadaan akan menjadi berbalik. porsi angsuran pokok akan sangat besar sedangkan porsi bunga menjadi lebih kecil. Sistem bunga anuitas ini biasanya diterapkan untuk pinjaman jangka panjang semisal KPR atau kredit investasi.

Cara Menghitung Bunga KPR

Untuk menghitung bunga KPR yang menggunakan suku bunga tetap kamu bisa menggunakan rumus:

Contoh suku bunga tetap:

Kamu membeli rumah KPR seharga Rp250 juta dengan uang muka sebesar Rp50 juta. Setelah dikurangi, plafon pinjamanmu menjadi Rp200 juta. Kamu mendapatkan tenor 10 tahun dengan bunga sebesar 10%. Maka cicilan bulananmu adalah:

Jadi, jumlah cicilan yang harus kamu bayar adalah Rp1.666.666.

Lalu bagaimana menghitung bunga KPR dengan jenis bunga floating (mengambang)? Rumusnya adalah:

Contoh suku bunga floating:

Kamu mengambil KPR dengan harga rumah Rp200 juta selama masa tenor 6 tahun. Misalnya selama 3 tahun, bunganya adalah 10% sementara di tahun keempat sampai seterusnya bunganya adalah 12%.

Pada 3 tahun pertama, besar cicilan yang harus kamu bayar adalah:

Selanjutnya dari tahun keempat sampai ke-6, suku bunga naik menjadi 12%. Maka hitungannya adalah:

Hal-hal yang Harus Diperhatikan Debitur tentang Bunga KPR

Setelah membaca ulasan mengenai jenis-jenis bunga KPR dan simulasinya, kamu sudah memperoleh gambaran mengenai cara perhitungannya, bukan? Sebelum mengajukan KPR, pastikan kamu tahu sistem bunga seperti apa yang diterapkan oleh bank pilihanmu.

Mau mengajukan KPR ke beberapa bank sekaligus? Kamu bisa melakukannya di aplikasi IDEAL! Di sini kamu dapat mengajukan KPR ke 3 bank secara langsung dari 7 partner bank yang bekerja sama dengan kami, yaitu Bank Danamon, CIMB Niaga, OCBC NISP, Maybank, Bank Permata, Bank Mandiri dan Bank Panin. Ayo coba aplikasi IDEAL sekarang juga dan temukan KPR yang paling sesuai dengan preferensimu!